부동산 상속 vs 증여, 세금은 언제가 더 유리할까? 2026년 기준 완전 비교

부동산을 상속할까 증여할까 고민된다면 반드시 알아야 할 세금 차이. 2026년 세법 기준으로 상속세와 증여세 구조, 공제 한도, 실제 부담을 비교해 정리했습니다.

부동산 상속과 증여의 기본 개념과 세금 구조 차이

부동산 상속과 증여는 자산 이전 방식은 같아 보이지만 세금 구조는 전혀 다릅니다. 상속은 사망을 원인으로 재산이 이전되며 상속세가 부과되고, 증여는 생존 중 자발적으로 재산을 이전하면서 증여세가 발생합니다. 가장 큰 차이는 공제 범위입니다.

 

상속세는 일괄공제, 배우자 공제, 자녀 공제 등 다양한 공제가 중첩 적용되는 반면, 증여세는 증여자와 수증자 관계에 따라 정해진 공제만 적용됩니다. 이로 인해 동일한 부동산이라도 상속으로 이전할 경우 과세표준이 크게 줄어드는 반면, 증여는 상대적으로 세금이 빨리 발생하는 구조를 갖고 있습니다.

 

상속세 공제 확대가 부동산 상속에 유리한 이유

2026년 이후 상속세 공제 확대는 부동산 상속의 매력을 더욱 키우는 요소입니다. 자녀 1인당 공제 한도가 크게 늘어나면서, 수도권 아파트 한 채 정도는 상속세 과세 대상에서 제외되는 사례가 증가할 가능성이 높아졌습니다. 특히 배우자와 자녀가 함께 상속받는 구조에서는 공제 적용 범위가 넓어져 실질 세부담이 크게 줄어듭니다.

 

부동산 가격이 높더라도 공제만으로 과세표준이 낮아지는 경우가 많아, 상속세율 구간 자체가 달라지는 효과도 발생합니다. 이로 인해 최근에는 “부동산은 상속이 낫다”는 인식이 점차 확산되고 있습니다.

 

증여세 부담이 커지는 부동산 증여의 현실

부동산 증여는 미리 자산을 이전해 향후 상속세를 줄일 수 있다는 장점이 있지만, 단기적으로는 증여세 부담이 상당히 큽니다. 증여세는 누진세 구조로, 부동산 가치가 높을수록 세율이 빠르게 상승합니다. 또한 증여 시점의 시가를 기준으로 세금이 산정되기 때문에, 부동산 가격이 이미 많이 오른 상태라면 세 부담이 매우 크게 체감됩니다.

 

특히 자녀에게 아파트를 증여하는 경우, 증여 공제 한도를 초과하는 금액에 대해 즉시 세금이 발생하며, 취득세까지 함께 부담해야 합니다. 이 때문에 현금 여력이 충분하지 않은 경우 증여는 현실적으로 부담이 될 수 있습니다.

부동산 상속 vs 증여, 상황별로 선택해야 하는 전략

부동산 상속과 증여 중 어느 쪽이 유리한지는 자산 규모와 가족 구성, 보유 기간에 따라 달라집니다. 자산 규모가 크지 않고 상속 공제를 충분히 활용할 수 있다면 상속이 세금 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 반면 자산 가치가 더 크게 상승할 것으로 예상되거나, 장기간에 걸쳐 분산 이전이 가능한 경우에는 증여를 통해 미래 세 부담을 관리하는 전략도 고려할 수 있습니다.

 

중요한 것은 단순히 세율만 비교하는 것이 아니라, 상속 시점과 증여 시점의 자산 가치, 현금 유동성, 가족 구조를 종합적으로 판단하는 것입니다. 2026년 이후에는 부동산 상속과 증여 모두 ‘언제, 어떻게’가 세금 차이를 결정하는 핵심 요소가 되고 있습니다.

부동산 상속 vs 증여, 세금은 언제가 더 유리할까? 2026년 기준 완전 비교